公司动态：“小产权房”买卖合同是否有效？究竟要不要买？看完就你明白了！

一直以来，总有朋友问小编，应不应该买小产权房？总结起来，他们想买小产权房的原因，大概可归纳为三点：1、没有购房资格；2、小产权房比商品房价格便宜得多；3、寄望未来拆迁，能获得大笔赔偿金额。关于买不买小产权房，网上一直议论纷纷，一起看看各路网友的观点：

@cccani：5年前在白云区买下了一套150平的城中村房，本人不是该村民，户口也不在那，当时是向一村民买的，宅基地证改不了名，我们到律师楼做了公证! 最近有发展商有意改造，请问我的公证书有效吗？到时候可以得到拆迁补偿不？？

@jeff妈咪：宅基地房产属于集体所有，不得买卖！公证也没用吧，不可能凌驾于法律之上！亲悲剧了！看征地的发展商怎样解决，最好联合多些你这种情况的，一起谈……

@sabrina1688888：像这种情况的，一般赔偿款是先赔付到村民那里去，然后看这个人的良心啦，他愿意给你多少就给多少了。

@夏薇怡：这一种房子，想回迁，想都别想了。能拿回一点钱就算偷笑了。这一种房子，法律上一点保障都没有的。

@亚洲之鹰：找原业主商量，如果他是有诚信的话看他愿意给多少钱你，房子归他，他还是可以跟发展商那谈条件是拿房子还是拿钱的。

@大源：小产权房保障性差一些；不过买的人多，最后也应该可以获得一些的~

看来网友们对购买小产权后能获得赔偿基本不看好，而购买了小产权的网友，也是抱着博彩的心理~哪网友的观点是有理的？到底应不应该买小产权房？关于这个一直困扰着购房者的问题，今天一起来讨论一下：

什么是小产权房？

小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房有哪些类型？

1、通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。（这个是最常见的）

2、限制销售的小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。

3、军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”

4、部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。

小产权房的特点？

相对于“大产权房”，小产权房的特点还是十分明显的：

1、价格优势明显：

小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区或远郊区，本身土地价值较低。最重要的一点是，无须缴纳国有土地出让金和相关税费，于是土地建设成本极低。

2、产权不完整：

国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。并且，依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护。既无法律保障，也不可以上市交易。严格上来说，小产权本质上是无产权。

3、不合法性：

小产权房建设在农村集体土地之上，与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

4、法律风险大：

小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。

小产权房的最新政策

根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”

看到这里，你还敢买小产权房吗？可能还是会有大胆的网友，认为“法不责众”、“人多力量大”，觉得多人一起购买，在拆迁或赔偿时，可以一起抱团，跟发展商或政府谈判。事实是怎么样呢？接下来小编将结合具体的案例给宝宝们分析。

案 例 一

独生子刘某工作后